【不動産投資】中古ワンルームマンションの購入 - アラフィフサラリーマンの挑戦

楽吉

お金の勉強も兼ねて中古ワンルームを購入しました。

不動産投資を始めた理由

アラフィフ世代が受給する公的年金では生活ができないと感じたことがきっかけです。

積立NISAや iDeCoなどの資産運用をしていますが、サラリーマンである社会的信用を活用して資金の借入が可能な不動産投資にチャレンジしました。

購入に至るまでは「世界一やさしい不動産投資の教科書」で勉強し、1年間不動産巡りをしました。元々、父親が投資ワンルームマンションを所有していることや金額的に少額ということなど不動産投資の勉強という意味でも購入に抵抗はありませんでした。

2017年3月に590万円で不動産投資ローンを利用して、中古投資ワンルームマンションを購入しました。購入から2023年11月まで入居者が3名変わりましたが、空室となる期間もほとんどなく、家賃収入から不動産投資ローンと修繕積立金、不動産管理費を除いた約14,000円が毎月入金される状況です。

■物件の概要

物件価格は590万円でしたが、その他諸々の経費でプラス84万円かかり、合計で674万円でした。そのうち、自己資金として374万円を投入したため、残り300万円について不動産投資ローン（15年、2.9％）を利用しました。

■契約関係費用

■融資関係費用

火災保険料（10年）	40,470円
合計	40,470円

■その他費用

2023年8月中旬に入居者の申し入れにより解約となりました。築30年以上経過しているので、本来はフルリフォームが望ましいのかもしれませんが、不動産投資ローンが完済していないため、最小限の費用で修繕したいと考えています。

2017年に購入後に修繕箇所といえば、IHクッキングヒーターぐらいで他は特にしていません。入居者が退去した後に不動産管理会社の方と部屋を確認し、以下の箇所を修繕することにしました。また、購入後にIHクッキングヒーターを交換しています。

今回修繕したのは、①玄関前のクロス、②玄関扉の縁の塗装、③カウンターテーブルの塗り直しです。玄関前のクロス（灰色）はいい感じにアクセントになっていました。また、カウンターテーブルは見違えるほど綺麗になっていました。ちなみに、ベッドは珍しい壁面収納型です。

キッチンの蛇口は30年前で古く気になっていましたので、思い切って自分で交換することにしました。キッチンの蛇口（混合水栓）はAmazonで購入し、交換手順をYouTube動画を何本か視聴して取り付けました。

不動産管理会社に依頼した修繕とDIYでの交換の費用は以下のとおりです。

次回の修繕したい箇所は、以下3箇所です。

エアコンは2014年製なので、そろそろ交換が必要ですが故障していないことから今回はそのままとしました。また、冷蔵庫と洗濯機は残置物扱いで据え置きですが、入居者によっては持ち込んだ家電を使用したい方もいると思うので、その際は廃棄する予定です。

不動産管理会社からは、数件内見があったとのことですが、2023年11月現在、入居者は決まっていません。時期的に人の移動があるタイミングではないので、入居までは長期戦になるものと想定しています。

入居者が決まるまでに、以下の費用を毎月支払わなければなりません。これらの費用は入居者がいるときに積み上がった費用約30万円で支払う予定です。

物件の最寄駅付近に大学があることもあり、12月ごろから指定校推薦で進学が決まった人が物件を探しに来るタイミングとのことなので、家賃を引き下げずに様子を見ようと思います。